住替え支援制度は、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が運営しております。
実際に事例を参考に、ご自身の現在の資産状況や将来の収入と支出を予想し、シミュレーションされてみては?
シミュレーションをご希望の方は、ページ下部の「
住替え相談シート
」をご利用下さい。
下記のご夫婦を想定し、「自宅を売る場合」と「自宅を貸す場合」を比較して
どちらがお得かシミュレーションしてみます。
夫 ６０歳 元サラリーマン
妻 ６０歳 専業主婦 ※８５歳までの２６年間
住み替えを考える場合、まず必要なのは、老後の収入と支出はどれぐらいになるのかという生涯収支を把握することです。まず、「現在の家に住み続けた場合」はどうなるのか、上表に試算しました。
このケースでは、共に６０歳の夫婦で、夫・元サラリーマン、妻・専業主婦という世帯の８５歳までの収支で考えます。まず収入については、公的年金のみ。満額支給の額は、夫は月１８万３千円、妻は月７万７千円とし、これを８５歳まで受給したとすると、所得税や住民税を除いた手取り収入は、夫婦合計で約７５００万円となります。
一方、支出は、総務省のデータなどをもとに試算しました。趣味・旅行の費用は、仮に１５年間は元気に活動できるものとしています。住居費は、毎年の修繕費や固定資産税などのほか、生涯一度の大規模なリフォーム代も見込んでいます。そして、もう一つ考えておかなければならないのが予備費です。これは、子や孫への援助、車の買い換え、事故・災害などの出費に備えるためです。こうした支出をすべて合計すると、９０７１万円になりました。
この試算では、生涯の支出と収入の差額、１５７１万円は退職金などの貯蓄でカバーすることにしています。ちなみに、総務省のデータによれば、６０歳から６９歳の貯蓄残高の平均は約２２８０万円という結果が出ています。
さて、「自宅を売却して資金を作った場合」の収支はどうなるのでしょうか？上表の「自宅に住み続けた場合の生涯収支」を元に具体例を試算してみました。まず、自宅を売却することで資金が得られます。
仮に千葉県郊外の築２５年・４ＬＤＫの戸建てを５０坪の土地付きで売却したとして、価格は約２５００万円、そこから諸経費５％をひくと、約２３７５万円になります。また、自宅を売却することによってリフォーム代の３００万円は必要なくなります。合計２６７５万円。これが新居購入資金となります。また、仮に住み替える時点でまだローンが残っていれば、自宅の売却価格からローン残高を引くことになります。その分、購入できる新居の値段は低くなります。
家を手放すのは難しいという方は「自宅を貸して賃貸収入を得る方法」も考えられます。ただ、売却のようにまとまった資金を得ることができないので、一般的に住み替え先は、新たに購入するのではなく、賃貸住宅への入居ということになるでしょう。
上表をご覧ください。こちらも千葉県郊外に築２５年、４ＬＤＫの木造戸建てを持っている人のケースで試算しました。まず、自宅を賃貸する期間ですが、一般的に住宅の耐用年数は３５年と言われており、このケースでは築２５年であるため、賃貸にできる年数を１０年、その後売却することとしました。まず賃貸料ですが、条件を考慮した相場は月１０万円ほど。１０年間(１２０ヶ月)貸し続けると１２００万円になります。そこから空室となるリスクや不動産収入にかかる所得税など約３割を引くと、８４０万円が家賃収入となります。これに加え１０年後には自宅を１７５０万円で売却したとして、諸経費を除いた１６６３万円が入ります。さらに修繕費や固定資産税などは売却後の１６年分が必要なくなりますから、住居費６２８万円が浮くことになります。これらすべての合計は３１３１万円。この金額から、８５歳まで支払える月々の家賃を計算すると月額９万６千円の賃賃貸住宅に入居できる、という試算になります。
※一般的に、貯蓄に余裕がない場合は、自宅を賃貸にして、ある程度家賃収入を得てから売却、
住み替え先も賃貸にする、という方法がお勧めです。
（ＮＨＫ総合「くらしと経済」平成１６年９月１１日放送分より）
下記より住替え相談シートをダウンロードし、必要事項をご記入下さい。
ご記入後、下記に郵送かＦＡＸでお送り下さい。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 住替え支援センター
〒104-0028 東京都中央区八重洲2-1-5 東京駅前ビル8F
ＴＥＬ03-6265-1555/ＦＡＸ03-6265-1556
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